Купить квартиру в Тбилиси в 2026: районы, налоги, ВНЖ

Тбилиси в 2026 году остается относительно открытым рынком недвижимости для иностранцев: иностранные граждане могут покупать жилую недвижимость, но сельхозземля и миграционные основания требуют отдельной проверки. Этот гайд дает ориентиры по районам, NAPR-регистрации, налогам, ВНЖ через недвижимость от USD 150 000 в GEL с 1 марта 2026 и проверкам сделки без обещаний доходности или гарантированного роста цены.

Fact-check и методология. Грузинские правила по ВНЖ, налогам и регистрации недвижимости сверены по Matsne, NAPR, Revenue Service, Geostat и TBC Capital. Цены по районам - не официальная оценка конкретной квартиры: проверяйте свежие объявления, выписку Public Registry и договор с юристом.

Важно по ВНЖ: договор аренды сам по себе не является основанием для ВНЖ. Для short-term residence через недвижимость с 1 марта 2026 нужен объект, кроме сельхозземли, с рыночной стоимостью выше эквивалента USD 150 000 в GEL, подтвержденной сертифицированным оценщиком.

Кому Тбилиси подходит для покупки

Подходит: инвесторам с бюджетом от $40K (Глдани, 50 м²) до $300K+ в премиальном сегменте, удалёнщикам с зарубежным доходом, тем кто хочет открыть ИП на 1% налог (грузинская «малый бизнес» программа), пенсионерам ищущим тёплую зиму. Растущий рынок: расчетная доходность зависит от объекта, сезона, правил здания и расходов.

Подходит хуже: кто ищет полную ликвидность как в Стамбуле/Дубае - рынок Тбилиси меньше, срок перепродажи зависит от цены, района и документов. Также сложнее тем, кто хочет «премиум-стандарт» как Marina/Downtown - даже флагманские проекты Tbilisi остаются скромнее западного премиума по отделке.

Главные проверки 2026 года

• ВНЖ через недвижимость: с 1 марта 2026 short-term residence permit требует объект, кроме сельхозземли, с рыночной стоимостью выше USD 150 000 в GEL по оценке сертифицированного оценщика.
• Налог на покупку: не указывайте отдельный налог на покупку без источника; базово проверенный платеж - регистрационный сбор NAPR.
• Продажа жилого объекта: для физлица прибыль при продаже жилой квартиры/дома до 2 лет обычно облагается 5%; после владения более 2 лет часто действует освобождение. Коммерцию и землю проверять отдельно.
• Рынок 2026: по Geostat Q1 2026 рост цен умеренный, а не двузначный по всем районам.

Цены за м² по районам - апрель 2026

Курс GEL/USD на апрель 2026: ~2.7 GEL = $1. Часть цен сразу в USD (рынок частично долларизован).

Минимальный реалистичный бюджет на 1-комн. 50-60 м²: Gldani - $40-70K, Saburtalo - $70-100K, Vera - $80-130K, Vake - $100-180K, Mtatsminda - $130-210K. На 2-комн. 80-100 м²: Gldani $60-110K, Saburtalo $100-180K, Vake $160-300K.

Ключевые районы - детальный разбор

1. Mtatsminda - премиум исторический центр ($2 200-3 500/м²)

Самый дорогой район Тбилиси: район горы Mtatsminda с фуникулёром, виды на старый город и реку Куру. Старый фонд + точечные новостройки. 1-комн. 50-60 м² - $130-210K, 2-комн. 80-100 м² - $200-350K. По TBC Capital за март 2026 средняя asking sale price в Mtatsminda ≈ $2 171/м², годовой номинальный рост (по вторичной цене, TBC Capital) ≈ +9%; реальный (за вычетом инфляции) ниже - не считать гарантированной инвестиционной доходностью.

Профиль: премиум-инвесторы, рестораторы, экспаты. Хорош для долгосрочной аренды дипломатам и топ-экспатам ($1 000-2 500/мес 2-комн.). Минусы: парковка дефицитна, узкие улицы, до метро 10-15 мин пешком.

2. Vake - премиальный семейный ($1 800-3 000/м²)

Зелёный район с парком Vake, кафе, частными школами. Тбилисский «Beverly Hills». 1-комн. 50-60 м² - $100-180K, 2-комн. 80-100 м² - $160-300K, премиум-новостройки до $500K. По TBC Capital за март 2026 средняя asking sale price в Vake ≈ $2 276/м², годовой номинальный рост (по вторичной цене) ≈ +7% - не считать гарантированной доходностью.

Профиль: семьи с детьми (рядом международные школы), удалёнщики с серьёзным бюджетом. Аренда 2-комн. $800-1 500/мес стабильно. Минусы: парковка, пробки в часы пик.

3. Saburtalo - семейный практичный ($1 200-1 800/м²)

Метро (Tbilisi M2 Vagzlis Moedani-State University), новые ЖК последних 10-15 лет, торговые центры. 1-комн. 50-60 м² - $70-100K, 2-комн. 80-100 м² - $100-180K. По TBC Capital за март 2026 средняя asking sale price в Saburtalo ≈ $1 574/м², годовой номинальный рост (по вторичной цене) ≈ +4% - близко к инфляции, не считать гарантированной доходностью.

Профиль: молодые семьи, удалёнщики с бюджетом средним, инвесторы под долгосрочную аренду местным (Доходность нужно считать по конкретному объекту). Минусы: часть Saburtalo шумная (проспект Vazha-Pshavela), выбирайте конкретный квартал.

4. Vera - центр для одиночек и пар ($1 400-2 200/м²)

Между Mtatsminda и Vake. Старый фонд хорошего качества + точечные новостройки. Кафе, рестораны, тихие улицы. 1-комн. 50-60 м² - $80-130K, 2-комн. 80-100 м² - $130-220K.

Профиль: молодые экспаты, удалёнщики, любители урбанистической атмосферы без шума туристов. Хорош под краткосрочную аренду (Airbnb-стиль). Минусы: ограниченный новый жилой фонд.

5. Old Tbilisi (Sololaki, Avlabari, Abanotubani) - старый город ($1 500-2 800/м²)

Туристическое сердце: серные бани, мост Мира, Narikala. Деревянные балконы, дома XIX века. Высокий капремонтный риск - много старого фонда. 1-комн. 50-60 м² - $90-170K, 2-комн. 80-100 м² - $150-280K.

Профиль: инвесторы под краткосрочную аренду туристам (Доходность нужно считать по конкретному объекту при грамотном управлении объектом). Минусы: туристический шум, реконструкция старых зданий - сложная и дорогая.

6. Didube / Gldani - бюджет ($700-1 200/м²)

Спальные районы советской застройки, метро Didube. 1-комн. 50-60 м² - $40-70K, 2-комн. 80-100 м² - $60-110K. Самые доступные «нормальные» районы.

Профиль: молодые семьи с бюджетом до $80K, инвесторы под долгосрочную аренду местным (Доходность считать по конкретному объекту - стабильность спроса в спальных районах выше, но цена аренды ниже). Минусы: советский стандарт, иногда нужен ремонт. До центра 25-35 мин на метро.

Налоги и сборы при покупке

В Грузии не нужно указывать отдельный процентный налог на покупку без первичного источника: подтвержденный базовый платеж покупателя - регистрационный сбор NAPR, а налоги возникают в зависимости от владения, дохода и последующей продажи.

Покупка дистанционно через Power of Attorney

1. Оформите PoA через грузинскую консульскую инфраструктуру - Georgian Interests Section при посольстве Швейцарии в Москве (Грузия и Россия не имеют прямых дипотношений с 2008) или у любого нотариуса с апостилем и переводом на грузинский. Стоимость $100-300; конкретный формат для вашей сделки уточняйте у грузинского юриста.
2. Выберите доверенное лицо в Тбилиси - юрист или риелтор (рекомендуется юрист, не агент).
3. Перевод денег по согласованному с банком и юристом маршруту - напрямую продавцу/застройщику или через юридически оформленный безопасный механизм (NAPR Smart Contract как опция). Не переводите деньги на счёт посредника без договора, проверки полномочий и понимания, кто несёт ответственность; в Грузии "счёт юриста-эскроу" - не универсальный стандарт, проверять с конкретным юристом.
4. Подача в House of Justice (Дом юстиции / Public Service Hall) - юрист подаёт по PoA. Регистрация права собственности в NAPR: 4 рабочих дня - 150 GEL, 1 рабочий день - 270 GEL, в день подачи - 350 GEL (по тарифу NAPR); плюс 7 GEL за подтверждение подписей.
5. Получение выписки из реестра (extract из Public Registry / NAPR) - приходит в электронном виде через NAPR; отдельная выписка стоит 20 GEL за 1 рабочий день или 75 GEL в день подачи (онлайн - 13 / 52 GEL). В Грузии право собственности подтверждается записью в реестре и extract, а не отдельным "title deed".

Стоимость дистанционной сделки: $500-1 500 услуги юриста плюс стандартные сборы. Полностью remote - реальный сценарий, в Грузии это нормальная практика.

ВНЖ через недвижимость в Грузии 2026

С 1 марта 2026 для short-term residence permit через недвижимость нужен объект в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью выше эквивалента USD 150 000 в GEL. Стоимость должна быть подтверждена сертифицированным оценщиком аккредитованного органа. Основание распространяется на заявителя, супруга/супругу и детей, если выполнены условия закона.

• Это не “автоматический ВНЖ”: заявление рассматривается компетентным органом.
• Для investment residence действует отдельный порог USD 300 000 и другие требования.
• Если вы покупаете объект для аренды, налоги и статус дохода нужно проверять отдельно: льгота для жилой продажи после 2 лет не равна универсальному освобождению для любого объекта.

Перевод денег и комплаенс

Платежный маршрут нужно согласовать до депозита: с банком-отправителем, банком-получателем, продавцом/застройщиком и юристом. Санкционный статус банков, AML-политики и требования к source of funds меняются; статья не рекомендует конкретные банки или P2P-схемы как гарантированный способ оплаты недвижимости.

• Соберите подтверждение происхождения средств: выписки, договор продажи актива, налоговые документы, договор дарения/наследства.
• Попросите банк письменно подтвердить, что он примет платеж по сделке и выдаст нужные документы.
• Crypto/P2P может создать AML-риск и не дать банковских документов, необходимых для NAPR-регистрации, ВНЖ через недвижимость и подтверждения происхождения средств.
• Не переводите деньги на личные счета посредников без договора и проверки.

Где смотреть объявления в Тбилиси

• Недвижимость в Грузии на ReloSale - русскоязычный маркетплейс, объявления от собственников и проверенных агентов в Тбилиси, Батуми, Кутаиси. Если сейчас нет активных предложений в нужном районе - вы можете первыми разместить объявление.
• MyHome.ge, Place.ge, SS.ge, Korter.ge - крупные источники объявлений и новостроек в Грузии. Цены из объявлений нужно сверять с реестром, рынком и фактическими сделками.
• SS.ge - частные объявления в стиле Avito (отдельный поток).
• SS.ge - частные объявления в стиле Avito.
• Korter.ge - фокус на новостройки от застройщиков.
• локальные чаты и сообщества: русскоязычные Telegram-каналы по Тбилиси (Vake, Saburtalo, Mtatsminda, Vera, Old Tbilisi) и Facebook-группы экспатов - объявления от собственников и обсуждения. Ищите через Telegram-поиск «Тбилиси недвижимость» + район.

Чек-лист перед покупкой в Тбилиси

1. Цель: жить / инвестиция / ВНЖ / краткосрочная аренда туристам.
2. Бюджет: до $80K (Gldani/Didube), $100-200K (Saburtalo/Vera), $200K+ (Vake/Mtatsminda).
3. До депозита согласуйте платёжный маршрут с банком-отправителем, банком-получателем, продавцом и юристом. Грузинские банки (Bank of Georgia, TBC, Liberty, Credo, BasisBank) могут по-разному оценивать гражданство, налоговое резидентство, источник средств и санкционные связи; банковский комплаенс меняется. Заранее запросите у банка, примет ли он перевод по сделке и какие документы по source of funds потребуются.
4. Поиск 3-5 объектов через ReloSale + MyHome.ge + Korter.ge.
5. Просмотр лично или через video call от юриста (PoA-сценарий).
6. Проверка extract из Public Service Hall (нет ли обременений) - 1-2 дня.
7. Юрист сопровождает сделку ($300-1 000) - независимый, не от застройщика.
8. Перевод денег с правильным declared origin (для Bank of Georgia / TBC).
9. Подача в House of Justice - лично или через PoA. Регистрация 1-3 рабочих дня.
10. Получение Title Deed, оплата коммуналки, страховка.

Due diligence перед депозитом

Перед reservation fee или задатком разделите проверку на четыре слоя: юридический статус объекта, платежный маршрут, миграционная цель и будущая ликвидность. Самая дорогая ошибка в покупке недвижимости - проверять эти вопросы после того, как деньги уже ушли продавцу или застройщику.

1. Право собственности и реестр. Проверьте extract из Public Registry / NAPR, кадастровый код, право собственности продавца, обременения, ипотеку, аресты, ограничения отчуждения, статус строительства и соответствие фактической квартиры данным реестра. Документ должен относиться именно к этому объекту, этажу, номеру квартиры и продавцу.
2. Обременения и долги. Ипотека, арест, запрет отчуждения, долг по service charge / common fee, незавершенное строительство или спор по наследству должны быть найдены до подписания.
3. Платежный маршрут. Банк-получатель должен заранее подтвердить, что примет деньги, а покупатель сможет доказать source of funds. Для некоторых стран нужны специальные документы: банковские letters of intent, документы о происхождении средств (source of funds) и согласованный с банком payment trail.
4. Миграционная цель. ВНЖ через недвижимость, investment residence и краткосрочная аренда - разные сценарии с разными документами. Не покупайте “под визу/паспорт/ВНЖ” без письменной проверки условия именно для вашего адреса и структуры сделки.
5. Расходы после покупки. Считайте не только цену за м², но и налог/регистрацию, нотариуса, юриста, service charge / common fee, страховку, ремонт, vacancy и налог при сдаче или продаже.
6. Независимый специалист. Юрист/консультант от продавца не заменяет вашу проверку. Его задача часто закрыть сделку, а не спорить с продавцом ради вашего риска.

Важно не обещать «лучший район» всем подряд. Один и тот же объект может быть хорош для жизни, слаб для аренды, неподходящ для ВНЖ и нормален как долгосрочная покупка. Поэтому в статье районные цены нужно читать вместе с целью покупки.

Как сравнить объект для жизни и инвестиции

Одна и та же квартира в Тбилиси может быть хорошей для жизни, но слабой как инвестиция, или наоборот. Перед покупкой сделайте две таблицы: “я здесь живу” и “я это сдаю/продаю”. Если объект не проходит обе проверки, не называйте его универсально хорошим.

• Для жизни: шум, транспорт, школа/сад, медицина, продуктовые, парковка, отопление/кондиционирование, сейсмика/качество дома, соседняя стройка.
• Для аренды: легальность выбранного формата аренды, vacancy, management fee, налоги, ремонт между арендаторами, сезонность и правила здания.
• Для перепродажи: понятный реестр, отсутствие обременений, ликвидный размер квартиры, район с устойчивым спросом, прозрачная история платежей и отсутствие спорных перепланировок.
• Для миграционной цели: соответствие объекту и адресу именно вашей программе: ВНЖ, Golden Visa, citizenship или просто легальное пребывание.

Если продавец обещает одновременно высокий доход, быстрый ВНЖ, легкую перепродажу и “лучший район для семьи”, попросите разложить каждое обещание по документам. Что подтверждается официальным источником, что является рыночным ожиданием, а что просто sales pitch? В статье оставлены только те формулировки, которые можно проверить или осторожно использовать как ориентир.

Как не смешивать цену, статус и обещания продавца

Перед покупкой полезно выписать каждое утверждение продавца в отдельную строку: “цена ниже рынка”, “подходит для ВНЖ”, “можно сдавать туристам”, “банк примет перевод”, “налогов почти нет”. Затем напротив каждой строки укажите источник: официальный закон/реестр, банковское письмо, договор, отчет рынка или просто слова агента. Публиковать и принимать решение можно только по первым трем категориям.

Если доказательство отсутствует, формулируйте осторожно: “может подойти при выполнении условий”, “нужно проверить по адресу”, “зависит от банка”, “не является гарантией”. Это лучше для пользователя и для SEO: поисковые системы сильнее доверяют страницам, где юридические и финансовые темы не подаются как абсолютные обещания.

Источники и проверка фактов

• Matsne - Legal Status of Aliens and Stateless Persons
• NAPR - immovable property registration fees
• Geostat - Residential Property Price Index Q1 2026
• TBC Capital - Tbilisi residential market, March 2026
• PwC Tax Summaries - Georgia individual income/property taxes

Куда дальше в ReloSale

• Объявления: недвижимость в Грузии на ReloSale - фильтр по Тбилиси и районам.
• Безвиз 360 дней: гайд по безвизу 2026.
• ИП 1% малый бизнес: ИП в Грузии 2026 для россиян.
• Новые правила 2026: 8 правил, штрафы, ВНЖ.
• Стоимость жизни: бюджеты по Тбилиси и Батуми.
• Семья с детьми: Грузия для семьи с детьми 2026.
• Сравнить с Турцией: купить квартиру в Турции 2026.
• Сравнить с Сербией (когда выйдет): купить квартиру в Белграде 2026.
• Услуги (риелторы, юристы, бухгалтеры): сервисы в Грузии на ReloSale.
• Вопросы: ReloHub по Грузии.