Можно ли получить ВНЖ через квартиру в Анталье?

Можно подать на short-term residence permit, если объект жилой, используется заявителем, соответствует порогу USD 200 000 в TL-эквиваленте и адрес не закрыт. Одобрение не автоматическое.

Какие mahalle закрыты?

Списки меняются, поэтому нельзя полагаться на старые подборки агентств. Проверяйте конкретный адрес/mahalle перед депозитом у юриста и по практике Göç İdaresi.

Можно ли сдавать посуточно?

Туристическая аренда на срок 100 дней или меньше требует разрешения и соблюдения правил здания. До покупки проверьте, реально ли получить разрешение именно на этот объект.

Какой район выбрать для жизни?

Konyaaltı и Lara ближе к морю и дороже, Muratpaşa центральнее, Kepez бюджетнее, Aksu/Belek подходят для пригородного сценария. Смотрите транспорт, школу, больницу и шум.

Подходит ли объект под гражданство?

Для citizenship нужен минимум USD 400 000 и выполнение процедур TKGM: оценка/TTB, DAB, банковские платежи и запрет продажи на 3 года. Проверяйте до договора.

Какие расходы после покупки?

Emlak vergisi, aidat, коммунальные, DASK по расчету объекта, ремонт и налоговые обязательства при аренде. Не используйте универсальный DASK-диапазон без калькулятора.

Как переводить деньги?

Маршрут должен дать DAB и пройти банковский комплаенс. Crypto/P2P не описывайте как стандартный путь для tapu, VAT exemption или citizenship.

Главный риск Антальи?

Купить “под ВНЖ” объект в адресе, где регистрация невозможна, или купить под туристическую аренду квартиру, на которую нельзя получить разрешение.

Квартира в Анталье 2026: районы

Анталья в 2026 году остается важным турецким рынком недвижимости у моря для русскоязычных покупателей, но выбор объекта нельзя строить на рекламных обещаниях о росте цены, аренде или “автоматическом” ВНЖ. Этот гайд дает ориентиры по районам, tapu, DAB, citizenship by investment, краткосрочной аренде и проверке mahalle/адреса без неподтвержденных рейтингов и без выдуманных школьных или миграционных фактов.

Fact-check и методология. Турецкие блоки по tapu, DAB, гражданству, ВНЖ и краткосрочной аренде сверены по TKGM, Göç İdaresi, e-ikamet и GİB. Правила часто меняются по провинциям и адресам, поэтому перед сделкой проверяйте конкретный ada/parsel, mahalle, статус объекта, платежи и договор с независимым юристом.
Важно: покупка жилья может дать право подать на short-term residence permit только при соблюдении условий: объект должен быть жилым, использоваться заявителем как жилье, соответствовать порогу стоимости и не попадать под ограничения по адресу. Одобрение не автоматическое.

Перед выбором района: что нужно решить

Цель. Жить + море / citizenship $400K / аренда туристам / тихая пенсия. От этого зависит район.
Море или центр. Konyaaltı/Lara - побережье, премиум-цены. Muratpaşa - старый центр, инфраструктура. Kepez/Aksu - подальше, дешевле.
Туристическая аренда. С 2024 года Закон №7464 требует лицензию для краткосрочной (gerçek kişiler için kısa süreli kiralama izni). Закон №7464 изначально устанавливал штрафы от 100 000 TL за работу без разрешения и 500 000 TL при продолжении нарушения, но суммы ежегодно индексируются. Для 2026 в разъяснениях İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü встречаются суммы от 180 617 TL за работу без разрешения и до 1 806 177 TL при продолжении - перед покупкой проверяйте актуальные штрафы по KTB/провинциальному управлению. Проверьте до покупки, можно ли получить лицензию в выбранном ЖК.
Махалле для ВНЖ. Часть махалле в Анталье закрыта для ВНЖ через покупку. Перед сделкой проверять адрес по двум линиям: через TKGM/parselsorgu - ada/parsel и статус объекта; через Göç İdaresi/юриста и актуальную миграционную практику - открыт ли конкретный mahalle для ВНЖ.

Цены на апрель 2026 - обзор

Методология: ориентиры в таблице ниже - комбинация диапазонов asking price из открытых порталов (sahibinden, hepsiemlak, zingat) и средних значений по индексу Endeksa за март 2026 (по провинции 53 074 TRY/м², Konyaaltı 74 229 TRY/м², Muratpaşa 52 423 TRY/м², Kepez 39 867 TRY/м², Aksu 66 938 TRY/м², Alanya 56 858 TRY/м², Belek 60 796 TRY/м²). Это рыночные ориентиры, а не цены закрытых сделок. Сделочные цены через Tapu обычно ниже asking на 5-15%. Цена зависит от возраста здания, iskan, kat mülkiyeti, близости к морю, вида, мебели, aidat, сейсмики и платёжного маршрута.

Курс на апрель 2026: 1 USD ≈ 44-45 TL. Прогноз цены не стоит использовать как гарантию: проверяйте свежие сделки, расходы и ликвидность конкретного объекта. Цены меняются быстрее доллара из-за инфляции, ориентируемся на TRY.

Район	Цена/м² (TRY)	Цена/м² (USD)	Профиль
Konyaaltı (Liman, Gürsu)	70 000-95 000	$1 575-2 140	Длинный пляж, премиум побережье
Lara	65 000-90 000	$1 460-2 025	Пляж, новые комплексы, туризм
Konyaaltı (общий)	55 000-95 000	$1 240-2 140	Семейные ЖК, парки, инфраструктура
Muratpaşa (центр)	50 000-85 000	$1 125-1 915	Старая Анталья (Калеичи), всё рядом
Aksu/Altıntaş (пригород Антальи у аэропорта); Belek (Serik district, гольф-курорты восточнее)	40 000-70 000	$900-1 575	Загородные виллы, гольф-комплексы
Kepez	30 000-55 000	$675-1 240	Спальный, до моря 4-5 км, бюджет
Aksu (новостройки)	35 000-60 000	$790-1 350	Растущий, аэропорт рядом

Ключевые районы - детальный разбор

1. Konyaaltı - премиум-побережье ($1 575-2 140/м²)

Длинный галечный пляж 7+ км, променад, пальмы, ресторанная сцена. Внутренние районы Liman и Gürsu - самый дорогой сегмент Konyaaltı (75 000-95 000 TRY/m²). Семейные ЖК последних 5-8 лет - большие квартиры 100-150 м², бассейны, охрана, парковка.

Профиль: семьи с детьми, удалёнщики, пенсионеры с долларовым доходом. Для семей важнее проверять конкретные школы, детские сады, язык обучения и дорогу от выбранного адреса, а не полагаться на названия из агентских презентаций. Прогноз цены не стоит использовать как гарантию: проверяйте свежие сделки, расходы и ликвидность конкретного объекта.

Минусы: летом туристы и шум на сахиле, парковка дефицитна. Konyaaltı центральный (а не Liman) - большие площади, но дальше от воды.

2. Lara - пляж и новостройки ($1 460-2 025/м²)

Уточнение: Lara - не отдельный административный район, а рыночное название зоны Muratpaşa/Kundu/Güzeloba/Şirinyalı. Цены сильно различаются между старой вторичкой, новыми комплексами, объектами ближе к пляжу и Kundu-отельной зоной. Kundu и гостиничная зона более сезонные; Güzeloba/Çağlayan/Şirinyalı живут заметно круглый год.

Песчаный пляж (в отличие от галечного Konyaaltı), много новых апарт-комплексов, премиум-отели (Mardan Palace, Titanic Mardan). Удалённость от центра 8-12 км, до аэропорта 7 км.

Профиль: туристическая аренда, инвесторы под Airbnb-стиль, сезонные жильцы. Большой выбор студий и 1-комн. (40-70 м²) для аренды на лето. Летняя арендная доходность - до 8-10% при грамотном управлении объектом (зависит от сезона, локации, объекта и расходов; не считается гарантированной).

Минусы: зимой Kundu и гостиничная зона заметно затихают, часть бизнесов закрывается. Güzeloba/Çağlayan/Şirinyalı живут круглый год. Перед покупкой под постоянную жизнь проверяйте конкретный mahalle, транспорт, магазины, школы и шум.

3. Muratpaşa (центр) - старая Анталья ($1 125-1 915/м²)

Историческое сердце города: Калеичи (старый город), Yat Limanı (марина), парк Karaalioğlu. Все городские сервисы рядом, минимум машина не нужна. Дешевле побережья на 25-30% при сопоставимой инфраструктуре.

Профиль: одиночки и пары без детей, удалёнщики, любители урбанистической атмосферы. Большой выбор вторички 1990-2010 годов. Для citizenship считайте не площадь, а подтверждаемую стоимость по процедуре TKGM/TTB и платежам - 200 м² в Muratpaşa могут не дотянуть до $400K, если объект не в верхнем ценовом сегменте.

Минусы: часть махалле закрыта для ВНЖ через покупку - проверяйте каждый объект. До моря 2-4 км (нужна машина или такси).

4. Kepez - бюджет на 4-5 км от моря ($675-1 240/м²)

Самый дешёвый «нормальный» район Антальи: спальный, без туристов, базовая, но достаточная инфраструктура. До моря 4-5 км (на машине 10-15 мин). Большой выбор квартир 80-130 м² за $80-150K.

Профиль: молодые семьи с базовым бюджетом, инвесторы под долгосрочную аренду местным (Доходность считать по конкретному объекту - стабильность спроса в спальных районах выше, но цена аренды ниже). Из плюсов - здесь живут реальные турки, нет туристического сезона, цены не качаются.

Минусы: некомпактно (нужна машина), мало развлечений, школы «обычные» турецкие. Для семьи с детьми - школу придётся искать в другом районе.

5. Aksu - растущий пригород ($900-1 575/м²)

К востоку от Антальи, рядом с аэропортом и Belek (гольф-курорты). Активно строится - новые апарт-комплексы, виллы. Пляж 5-15 минут на машине (Lara или Belek).

Профиль: инвесторы под рост и семьи с автомобилем; рост цены не гарантирован - в Турции номинальная динамика близка к инфляции, поэтому считайте по конкретному проекту: цена входа, стадия строительства, конкуренция, ликвидность, aidat, качество застройщика. Любители «не туристического» побережья. До центра Антальи 20-30 мин на машине.

Минусы: без машины невозможно. Инфраструктура в активной стадии - не всё ещё работает. Школы в радиусе нет - придётся возить.

6. Belek - гольф-курорты и виллы ($900-1 800/м²)

30 км к востоку от Антальи. Знаменит гольф-полями (Cornelia, Carya, Maxx Royal) и premium-отелями. Виллы 200-500 м², закрытые сообщества.

Профиль: премиум-сегмент, пенсионеры с серьёзным капиталом, инвесторы в длительную аренду гольфистам. Не для семьи без машины и без бюджета $300K+.

Минусы: до Антальи 40-50 мин, до аэропорта 30 мин. Изоляция от городской жизни.

7. Alanya - отдельный регион ($800-1 700/м²)

120 км восточнее Антальи. Классическое место покупки россиянами 2010-2020-х. Махмутлар - самый «русский» район с школами, магазинами, кафе на русском.

Профиль: пенсионеры, инвесторы под долгосрочную аренду русскоязычным экспатам, семьи бюджета до $150K. Alanya часто дешевле Konyaaltı и части Lara, но не всегда дешевле Antalya province average (Endeksa, март 2026: Alanya 56 858 TRY/м² vs провинция 53 074 TRY/м²). Сравнивайте конкретные районы - Mahmutlar, Oba, Cikcilli, центр Alanya, Kestel - они различаются между собой.

Минусы: до Антальи 1,5 ч на машине, до аэропорта Газипаша 45 мин. Для не-туристов зимой шумно от строек.

Сравнение: где лучше для разной цели

Цель	Топ районы	Бюджет
Жить семьёй с детьми	Konyaaltı, Muratpaşa, Aksu	$120-280K за 2-3-комн.
Citizenship $400K	Konyaaltı (200-260 м²), Lara (200-280 м²), Belek (вилла 200 м²)	$400K в 1-2 объекта
ВНЖ через покупку	Kepez, Aksu, открытые махалле Konyaaltı/Lara	~$200K в крупных городах
Туристическая аренда летом	Lara, Konyaaltı (Liman), Belek	$120-250K с лицензией
Долгосрочная аренда местным	Muratpaşa, Kepez, Konyaaltı (общий)	$100-180K, Доходность нужно считать по конкретному объекту
Бюджет до $100K	Kepez, Aksu окраины, Alanya/Махмутлар	$60-100K за 2-комн.
Премиум вилла	Belek, Aksu (закрытые сообщества)	$300-700K за виллу

Туристическая аренда - нюансы разрешения 2026

Для аренды жилья туристам на срок 100 дней или меньше в Турции действует отдельная процедура разрешения Министерства культуры и туризма. В обычном многоквартирном доме, как правило, потребуется решение собственников/управления здания и соблюдение правил регистрации гостей. Субаренда туристам без права собственника - высокий риск.

Проверяйте разрешение до покупки объекта под Airbnb/посуточную аренду.
Не рассчитывайте доходность только по летнему сезону: нужен расчет net после vacancy, management, налогов, уборки и ремонта.
Если разрешение получить нельзя, считайте объект как long-term rental или квартиру для жизни.

Закрытые mahalle и районы для ВНЖ - что важно знать

Не используйте старые агентские списки как источник истины. Göç İdaresi в 2022 году сообщала о 1 169 закрытых mahalle в 63 провинциях по всей Турции; по Стамбулу отдельно указывались 54 закрытые mahalle и 10 районов, закрытых для новых заявок. Списки и практика могут меняться.

Проверяйте конкретный адрес до депозита: il/ilçe/mahalle, ada/parsel и назначение объекта.
Покупка права собственности и право подать на ВНЖ - разные вещи.
Для citizenship по USD 400 000 закрытость района для ВНЖ не равна автоматическому запрету на покупку, но все равно требует юридической проверки.

Особенности рынка для россиян 2026

Не планируйте сделку вокруг “обходного” платежного маршрута: турецкий банк, DAB и source of funds должны быть согласованы до депозита.
Для ВНЖ по недвижимости объект должен быть жилым, использоваться заявителем и соответствовать порогу стоимости; аренда туристам - отдельный сценарий.
Не используйте непроверенные списки закрытых mahalle: проверяйте конкретный адрес у юриста и по практике Göç İdaresi.
Район выбирайте по цели: жизнь у моря, долгосрочная аренда, туристическая аренда с разрешением или citizenship by investment.

Где смотреть объявления в Анталье

Недвижимость в Турции на ReloSale - русскоязычный маркетплейс, фильтр по Анталье, цене, метражу. Если сейчас нет активных предложений в нужном районе - вы можете первыми разместить объявление.
Sahibinden.com - крупнейшая турецкая площадка, миллионы объявлений по Антальи.
Hepsiemlak.com / Emlakjet.com - альтернативные турецкие порталы, иногда уникальные предложения.
локальные чаты и сообщества: русскоязычные Telegram-каналы по Анталье (Konyaaltı, Lara, Muratpaşa, Alanya/Mahmutlar) - объявления от собственников и обсуждения районов. Ищите через Telegram-поиск «Анталья недвижимость» + название района.
Местные русскоязычные риелторы через сервисы в Турции на ReloSale - для тех, кто хочет полное сопровождение сделки.

Чек-лист перед покупкой в Анталье

Определите цель: жить / citizenship / ВНЖ / аренда / пенсия.
Получите vergi numarası и заранее проверьте банк, который готов открыть счет иностранцу и провести платеж по требованиям комплаенса.
Выберите 2-3 района из ключевых районов по бюджету и цели.
Проверьте махалле через Göç İdaresi или юриста (актуальная миграционная практика) и через TKGM/parselsorgu (ada/parsel и статус объекта) - закрыт ли конкретный адрес для ВНЖ.
Если сценарий - citizenship by investment или дорогая премиум-сделка, закажите SPK appraisal у независимого оценщика. Для обычной покупки иностранцем по циркуляру TKGM 2024/4 SPK appraisal не требуется как универсальное правило - уточнить у tapu/юриста.
Проверьте belediye rayiç bedeli (для citizenship $400K - критично с янв 2026).
Проверьте deprem dayanıklılık raporu (для зданий до 2018 года).
Проверьте iskan (разрешение на эксплуатацию) для новостройки.
Если планируете туристическую аренду - заранее запросите согласие соседей ЖК.
Наймите независимого юриста ($500-1 500), не от застройщика.
Переведите деньги с Döviz Alım Belgesi (DAB) - это обязательная часть сделки иностранного физлица по требованиям TKGM (от 24.01.2022). Для VAT-exempt и citizenship by investment дополнительно важны платёжный маршрут, банковские документы и соответствие условиям программы.

Due diligence перед депозитом

Перед reservation fee или задатком разделите проверку на четыре слоя: юридический статус объекта, платежный маршрут, миграционная цель и будущая ликвидность. Самая дорогая ошибка в покупке недвижимости - проверять эти вопросы после того, как деньги уже ушли продавцу или застройщику.

Право собственности и реестр. Проверьте tapu, ada/parsel, iskan, DAB и статус mahalle. Документ должен относиться именно к этому объекту, этажу, номеру unit/квартиры и продавцу.
Обременения и долги. Ипотека, арест, запрет отчуждения, долг по service charge/aidat/common fee, незавершенное строительство или спор по наследству должны быть найдены до подписания.
Платежный маршрут. Банк-получатель должен заранее подтвердить, что примет деньги, а покупатель сможет доказать source of funds. Для некоторых стран нужны специальные документы: DAB (Döviz Alım Belgesi), TTB-процедуры или банковские letters of intent от вашего банка.
Миграционная цель. ВНЖ, citizenship и туристическая аренда - разные сценарии с разными документами. Не покупайте “под визу/паспорт/ВНЖ” без письменной проверки условия именно для вашего адреса и структуры сделки.
Расходы после покупки. Считайте не только цену за м², но и налог/регистрацию, нотариуса, юриста, service charge/aidat/common fee, страховку, ремонт, vacancy и налог при сдаче или продаже.
Независимый специалист. Юрист/консультант от продавца не заменяет вашу проверку. Его задача часто закрыть сделку, а не спорить с продавцом ради вашего риска.

Важно не обещать «лучший район» всем подряд. Один и тот же объект может быть хорош для жизни, слаб для аренды, неподходящ для ВНЖ и нормален как долгосрочная покупка. Поэтому в статье районные цены нужно читать вместе с целью покупки.

Как сравнить объект для жизни и инвестиции

Одна и та же квартира в Анталье может быть хорошей для жизни, но слабой как инвестиция, или наоборот. Перед покупкой сделайте две таблицы: “я здесь живу” и “я это сдаю/продаю”. Если объект не проходит обе проверки, не называйте его универсально хорошим.

Для жизни: шум, транспорт, школа/сад, медицина, продуктовые, парковка, отопление/кондиционирование, сейсмика/качество дома, соседняя стройка.
Для аренды: легальность выбранного формата аренды, vacancy, management fee, налоги, ремонт между арендаторами, сезонность и правила здания.
Для перепродажи: понятный реестр, отсутствие обременений, ликвидный размер квартиры, район с устойчивым спросом, прозрачная история платежей и отсутствие спорных перепланировок.
Для миграционной цели: соответствие объекту и адресу именно вашей программе: ВНЖ, программу ВНЖ/гражданства, citizenship by investment или просто легальное пребывание.

Если продавец обещает одновременно высокий доход, быстрый ВНЖ, легкую перепродажу и “лучший район для семьи”, попросите разложить каждое обещание по документам. Что подтверждается официальным источником, что является рыночным ожиданием, а что просто sales pitch? В статье оставлены только те формулировки, которые можно проверить или осторожно использовать как ориентир.